Source: www.journaldemontreal.com

 

On ne paie pas d’impôt quand on vend sa résidence principale, on l’a souvent répété ici. Mais lorsque la transaction implique un chalet ou un immeuble à revenus, quelles dépenses peut-on déduire afin de réduire la facture fiscale qui accompagne le gain en capital ?

• À lire aussi – Immobilier: recul de 30% des ventes de maisons à Montréal

Quelques questions à ce propos ont atterri dans ma boîte courriel.

Une certaine confusion persiste autour du sujet, non sans raison.

On baigne ici dans les 50 nuances de gris, et pas celles qui donnent de petits frissons.

Dépenses d’entretien ou capitalisables ?

Le lecteur Claude, d’abord, dont le duplex a vu sa valeur augmenter de 50 % en 15 ans, est sur le point d’en conclure la vente. Une fois réglée l’affaire, la moitié du gain en capital sera imposable.

Il sait qu’il peut déduire du profit les frais liés à la transaction (notaire, frais de courtage, etc.). Mais qu’en est-il des « dépenses faites au cours des années pour conserver la valeur de l’immeuble » ? Il énumère : « La réfection complète des salles de bains, le remplacement d’une galerie, du système électrique et de la plomberie ? »

On doit déterminer le type de dépense dont il s’agit. D’un côté, on trouve celles qui servent à l’entretien et au maintien en état de la propriété, de l’autre, celles destinées à l’amélioration de l’immeuble.

Les premières sont déductibles des revenus de location, l’année où elles ont été engagées. La plupart de celles énumérées par notre lecteur appartiennent à cette catégorie.

Les deuxièmes sont « capitalisables ».

Autrement dit, elles peuvent être ajoutées au coût d’acquisition de l’immeuble au moment de calculer le gain en capital. « Par exemple, le coût de construction d’un garage ou de l’ajout d’un étage », illustre Dany Provost, directeur de l’optimisation fiscale chez SFL Expertise.

Et les salles de bains ? Gris ! Selon l’ampleur des travaux, les débours peuvent se qualifier comme dépenses d’entretien ou comme dépenses capitalisables. Si les salles de bain ont été remises à neuf, avec des matériaux et des équipements équivalant à ceux qu’ils remplacent, la facture va sur la pile des dépenses d’entretien. Si on les a transformées en pièces dignes d’un magazine déco, ce qui serait étonnant pour des appartements en location, les coûts de rénovation pourraient tomber dans l’autre catégorie.

Selon Dany Provost, il est généralement plus avantageux de déduire dans l’année, donc d’utiliser des dépenses d’entretien. « Le principe, c’est qu’on gagne à repousser l’impôt le plus tard possible », rappelle l’expert.

Maintenant qu’il est en train de vendre son duplex, notre lecteur s’y est-il pris trop tard pour déduire des dépenses des revenus de location antérieurs ? « Il peut faire réviser des déclarations de revenus antérieures, mais il doit s’attendre à se faire vérifier par le fisc », affirme Dany Provost.

Et le chalet ?

Dans le cas d’une résidence secondaire, comme on ne parle pas d’un immeuble à revenus, on doit faire une croix sur les déductions en cours d’année.

La seule question qui se pose ici : les coûts des travaux apportés au chalet au fil des ans se qualifient-ils comme dépenses capitalisables ? Si la réponse est « non », ils ne sont pas déductibles au moment de la revente. Point.

La lectrice Claudette, propriétaire d’un chalet, s’interroge à ce sujet. Elle doit changer les installations septiques, qui datent de la construction de son chalet. Capitalisable ? Et cette toiture, qui doit être refaite ?

Le fiscaliste Michel Lavoie prend l’exemple de deux chalets identiques. Le premier nécessite les travaux énumérés par notre lectrice, l’autre a été remis à neuf. Un acheteur sera prêt à payer plus cher pour ce dernier, car il n’aura pas à dépenser pour les réparations. « L’acheteur fait le calcul. En fin de compte, les deux ont pour lui la même valeur, en incluant le coût des travaux nécessaires », explique le consultant et chargé de cours en fiscalité.

Pour capitaliser une dépense, on doit donc pouvoir démontrer que les travaux améliorent la propriété et rehaussent sa valeur intrinsèque. En remettant le toit à neuf avec des matériaux plus luxueux et plus durables, et en isolant au passage, les coûts pourront alors alléger le gain en capital.

Michel Lavoie ne coupe pas les cheveux en quatre. Dès qu’on remplace un élément par quelque chose de meilleur capable de procurer de la valeur, c’est capitalisable.

 

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Source: www.centris.ca

Comment vivre en harmonie dans une maison intergénérationnelle

 

Quand nos parents vieillissent, il est souvent difficile de les imaginer habitant seuls dans une résidence pour personnes âgées. Une maison intergénérationnelle offre une solution aux multiples avantages, si on la construit ou l’aménage correctement.

 

Voici ce qu’il faut savoir pour réussir ce projet enrichissant.

Une maison intergénérationnelle : pourquoi?

Vivre dans la même maison que ses parents est un mode de vie avantageux pour vos parents, vos enfants et vous :

• vos parents peuvent maintenir leur autonomie plus longtemps, en toute sécurité;
• la cohabitation intergénérationnelle brise l’isolement et favorise les rapprochements familiaux;
• les coûts et l’entretien peuvent être partagés;
• les enfants profitent de la présence de leurs grands-parents, et vice-versa;
• la valeur de la maison augmente, même s’il peut être plus long de la vendre, parce qu’il faut trouver un acheteur qui a ce besoin spécifique.

Avant d’aller plus loin

Si vous avez des parents âgés, les inviter à venir habiter sous le même toit que vous est tentant. Mais attention : votre municipalité a probablement des exigences très précises concernant la construction ou la transformation d’une résidence en maison intergénérationnelle.

N’oubliez pas de tenir compte des besoins de chacun, de consulter un architecte et d’évaluer le coût des travaux de façon réaliste. Assurez-vous aussi de discuter du partage des dépenses avec vos parents.

En fait, avant d’aller plus loin, prenez le temps de bien communiquer vos attentes respectives et de vous entendre sur des règles communes.

L’aménagement : les aspects à considérer

Même si on aime bien ses parents, il faut s’assurer de préserver un espace privé pour chacun. Voici quelques aspects dont il faut tenir compte au moment de la conception ou de l’aménagement d’une résidence intergénérationnelle :

• Pensez à l’accessibilité : en vieillissant, les déplacements peuvent devenir difficiles. Aménagez idéalement les chambres principales au rez-de-chaussée;
• Prévoyez des espaces réservés : vous pouvez opter pour un logement séparé ou une section de la maison réservée aux parents, mais l’important est que chacun puisse se retrouver chez soi;
• Un accès facile entre les espaces : que vos parents occupent un logement dans votre résidence ou une simple section, assurez-vous qu’il est facile de passer de l’un à l’autre de façon simple et sécuritaire; vous serez en mesure d’intervenir rapidement, en cas de besoin;
• Pensez à l’insonorisation : inutile de vous expliquer pourquoi une bonne insonorisation est essentielle pour préserver la quiétude des deux côtés de la cohabitation;
• Aménagez des salles de bain distinctes : même si vous partagez un seul et même logement, il faut installer une salle de bain réservée aux personnes âgées afin d’éviter bien des désagréments.

Conseils pour une vie commune harmonieuse

Un aménagement bien pensé facilite la cohabitation intergénérationnelle. Mais le succès de ce type d’arrangement repose aussi sur le respect des limites de chacun et la communication. Ainsi, il est important de s’entendre sur :

• les règles de discipline des enfants et le rôle des grands-parents dans leur éducation;
• les routines familiales, notamment en ce qui concerne les repas;
• le partage des tâches et la part des grands-parents dans les tâches familiales;
• la façon dont les conflits seront réglés.

De l’aide financière ?

Si vous envisagez de construire une maison intergénérationnelle ou de transformer votre résidence actuelle, vérifiez auprès des divers gouvernements le type d’aide financière qui pourrait être offerte. Consultez les sites gouvernementaux pour bénéficier des crédits fiscaux en vigueur au moment où vous amorcez votre cohabitation intergénérationnelle.

 

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Article : www.journaldemontreal.com

Vous êtes sur le point d’acheter une nouvelle propriété et souhaitez trouver le meilleur scénario pour établir la période de remboursement de votre prêt hypothécaire ?

Sachez que c’est une décision qui mérite réflexion, car elle aura une incidence considérable sur le montant total des intérêts que vous paierez sur la durée de votre hypothèque.

Voici les avantages et les inconvénients qui vous permettront de choisir entre le traditionnel 25 ans et le 30 ans.

Comment ça fonctionne ?

Il faut savoir que si vous mettez moins de 20 % de la valeur de la propriété en mise de fonds, vous serez obligé de contracter une hypothèque assurée soit par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit par Sagen, simplement pour garantir vos paiements à la banque.

Si votre situation financière vous le permet et que vous êtes en mesure de mettre plus de 20 % en mise de fonds, vous n’aurez pas à faire assurer votre hypothèque. Vous aurez donc le choix, chez certaines institutions financières, de rembourser sur 30 ans plutôt que sur 25.

Hypothèque sur 30 ans

Cette période suscite toujours beaucoup d’intérêt chez de nombreux acheteurs parce que les versements mensuels sont moins élevés et qu’elle vous permet d’avoir un budget moins serré. Toutefois, le montant des intérêts payés sur la durée de l’hypothèque sera plus important et vous ne rembourserez pas aussi rapidement votre maison.

Hypothèque sur 25 ans

Avec l’état du marché immobilier actuel, où les taux hypothécaires ont atteint un plancher historique, rembourser votre hypothèque plus rapidement vous permettra d’économiser des frais d’intérêt, mais ce n’est pas nécessairement la meilleure stratégie pour tout le monde.

Si vous n’avez pas de fonds d’urgence, c’est peut-être le bon moment pour vous en créer un. Cela vous aidera à faire face aux imprévus.

Vous pourriez aussi investir dans un REER ou un CELI, par exemple, afin de profiter des avantages de ces régimes, mais il faut que le rendement soit beaucoup plus élevé que les frais d’intérêt de votre hypothèque.

Malheureusement, réussir à ne pas dépenser l’argent accumulé dans votre fonds d’urgence ou CELI peut être une lourde tâche. Si c’est votre cas, je vous suggère d’opter pour l’amortissement le plus court possible et ainsi rembourser votre hypothèque plus rapidement.

Pour vous aider à prendre la meilleure décision : ci-dessus, un exemple pour un prêt hypothécaire sur 15, 25 et 30 ans.

Conclusion : Plus la période de remboursement est longue, moins vos versements mensuels seront élevés. Toutefois, le total de vos frais d’intérêt payés sera supérieur à une période de remboursement plus courte. À vous de choisir !

• Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. 

UN EXEMPLE COMPARATIF

Conseils

• Vous aurez toujours l’occasion de réduire votre période d’amortissement initiale lors d’un refinancement. Vous n’êtes pas obligé de la maintenir durant toute la durée de votre hypothèque.
• Pour diminuer davantage les frais d’intérêt, il est possible d’augmenter le montant de vos versements réguliers ou de faire un paiement forfaitaire.
• Si vous renouvelez votre hypothèque et que le taux d’intérêt est moindre, vous pourrez conserver vos mêmes paiements et ainsi rembourser votre hypothèque plus rapidement.

 

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Les différentes réponses du gouvernement et de la Banque du Canada face à la pandémie ont fait grimper les liquidités disponibles dans le marché et diminuer les taux d’intérêt au plancher, ou presque.

Ces bas taux, qui ont réduit le coût de financement, combinés à une épargne élevée, ont favorisé l’investissement dans le secteur multirésidentiel. Aussi, avec les faibles taux d’intérêt, les rendements offerts sur les actifs financiers, tels que les obligations, ont été abaissés. Par conséquent, les investisseurs ont amoindri leurs exigences en termes de profitabilité pour les immeubles. En plus de l’effet des taux d’intérêt, le contexte d’incertitude, causé par la pandémie, a accru l’appétit pour les actifs considérés plus sûrs tel que les immeubles locatifs. Tout ceci mis ensemble a fait croître la demande de propriétés multirésidentielles et grimper les prix.

Selon les données colligées par JLR, société d’Equifax à partir de Registre foncier du Québec, 1816 immeubles de 6 à 11 logements ont changé de main à travers la province entre juillet 2020 et juin 2021. Cela représente une hausse de 31% par rapport à la même période l’année précédente. Ce nombre est le plus élevé des 5 dernières années et témoigne de l’appétit pour l’investissement résidentiel. En ce qui concerne les propriétés de 12 logements et plus, 438 transactions ont été conclues au Québec, entre juillet 2020 à juin 2021, ce qui constitue une augmentation de 19%. Les hausses de ventes sont plus faibles dans la RMR de Montréal, car, toute proportion gardée, moins d’immeubles sont disponibles sur le marché. Ce marché a également connu plus de difficulté au cours de la dernière année en raison du fort taux d’inoccupation au centre-ville qui contrastait avec la pénurie de logements en banlieue et ailleurs en province. Ainsi, quelques gros joueurs ont pu reporter l’achat de tours résidentielles au centre-ville en début de pandémie vu les difficultés de location.

Le marché du centre-ville devrait néanmoins reprendre du galon au cours des prochains mois avec le retour des étudiants et de l’immigration. Par conséquent, plusieurs joueurs avec des visions long-terme peuvent déjà se positionner pour acquérir d’importantes tours résidentielles. Ce type d’investissement pourrait permettre la diversification de certains portefeuilles tout en assurant des revenus assez stables.

Au cours des 12 derniers mois, les prix par logement ont connu de fortes augmentations. Pour la catégorie des 6 à 11 unités, au Québec, le prix par porte se situait à 111 500$ entre juillet 2020 et juin 2021, soit une croissance de 9% par rapport à l’année dernière. Pour les 12 logements et plus, il atteignait 106 113$, soit une hausse de 11%. Ces croissances sont importantes, mais demeurent plus faibles que celle observée dans le secteur de l’unifamiliale. Dans tous les cas, les gains provinciaux sont probablement inférieurs à ce qui a été enregistré dans plusieurs régions. En fait, l’effet de composition a limité la montée du prix médian calculé pour la province. La proportion d’immeubles vendus en dehors de Montréal a grimpé. Ces marchés, généralement moins chers, tirent donc à la baisse le prix médian de la dernière année.

Dans la RMR de Montréal, les prix ont bondi fortement témoignant d’un faible inventaire et d’une demande croissante. Pour les immeubles de 6 à 11 logements, le prix a grimpé de 15% et pour les 12 logements et plus la hausse a atteint 20%, et ce, malgré les taux d’inoccupation élevés au centre-ville.

De telles hausses de prix sont difficilement soutenables à long terme. Donc, même si le manque d’inventaire mène à d’autres gains importants au cours des prochains mois, ceux-ci s’atténueront vraisemblablement avec le temps. Qui plus est, si la reprise économique s’avère forte et que les pressions inflationnistes perdurent, les taux d’intérêt remonteront probablement, ce qui limitera grandement le potentiel d’appréciation des immeubles. Non seulement les investisseurs exigeront un rendement plus élevé, mais, en plus, le coût de leur financement grimpera. Le retour de l’immigration et des étudiants pourrait néanmoins accroître la demande de logement dans les secteurs centraux et faire augmenter le prix des loyers, et donc la rentabilité, des immeubles. Ceci étant dit, la réglementation limite les hausses excessives et donc la capacité d’accroître les revenus.

Bref, le marché immobilier a toujours été cyclique et il le restera, donc après de fortes augmentations, il y aura fort probablement un retour du balancier à un certain point et quelques années plus tranquilles. Il n’y aura pas nécessairement de recul majeur, mais à tout le moins des hausses plus modestes. Entre temps, toutefois, la demande reste grande et les prix semblent vouloir poursuivre sur leur élan.

Pour en savoir d’avantage sur le marché des propriétés multirésidentielles de 6 logements et plus, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.

 

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