COVID-19: Rendre sa maison plus confortable sans dépenser

Source: https://quebec.huffingtonpost.ca

Cette période de confinement pourrait être l’occasion de réorganiser notre maison et de la rendre encore plus douillette, sans dépenser un sou.

Alors que notre monde semble s’écrouler, plus que jamais on rêve d’un cocon dans lequel se réfugier avec plaisir. Cette période de confinement pourrait être l’occasion de réorganiser notre maison et de la rendre encore plus douillette, sans dépenser un sou.

Ce confinement imposé, si on le consacrait à regarder autour de nous et à repérer les endroits de notre maison que l’on pourrait améliorer? Une occupation aussi ludique qu’utile. Entretien avec Eve Champagne, designer d’intérieurs et chroniqueuse télé.

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1- NON aux jouets partout!
Les enfants ont cette incroyable capacité à faire basculer un espace rangé en un véritable bazar et seulement en quelques secondes. Une petite prouesse qui nous fait bien souvent enrager, avouons-le!

Les conseils d’Eve
– Pour les tout-petits, les larges paniers sont idéaux pour faire disparaître les jouets qui trainent partout!

– Installer une table basse ou une console près d’une fenêtre pour les enfants en âge pré-scolaire et primaire, parce qu’on ne peut pas les confiner dans leurs chambres. Vous pouvez la repeindre avec eux et installer des coussins décoratif au sol et en faire un coin brico-zen! Peu importe vos talents, ce style le permet.

– Si vous optez pour une console, mon idée est (comme je l’avais fait pour l’émission de cuisine Curieux Bégin) d’utiliser simplement une large planche de bois. Elle prend peu de place. Vous pourriez la mettre derrière un sofa s’il n’est pas placé contre un mur évidemment. Vous pouvez aussi l’installer sur le mur de votre salle à manger. Leurs projets en cours peuvent y rester sans entacher votre décor.

2 – La cuisine
La cuisine est au coeur de notre maison et de l’action, c’est là où se déroule la vie familiale. Et c’est pour cette raison que cet espace une fois bien rangé et optimisé va faciliter le quotidien, au-delà de ce que l’on peut penser! Ne plus chercher pendant des heures planches et couteaux à découper, passoires et casseroles en tout genre. Et que dire du garde-manger qui regorge de conserves dont on a oublié les dates de péremption?

Selon Brigitte Boulanger , une experte dans le domaine des cuisines au Québec, nous n’utiliserions réellement que 30% des espaces de nos cuisines, que ce soit les tablettes des armoires, les garde-manger, etc. Un chiffre qui en dit long.

Les conseils d’Eve
– Si la pièce la plus utilisée de votre maison était aussi la plus ergonomique et la plus fonctionnelle? Donnez, donnez, donnez tout ce que vous n’avez pas utilisé depuis trop longtemps – et rangez ailleurs les autres fours à raclette ou bols à fondue auxquels vous tenez, mais qui pourraient aller au garage ou au sous-sol.

(Il faudra conserver ce que l’on veut donner dans des boîtes, le temps que les différents centres de dons reprennent du service.)

– Videz tout et rangez dans des pots en verre. On voit mieux la nourriture et on se l’approprie mieux aussi. Moi, j’adore ranger la nourriture dans des pots, et les marquer. Quand je me retrouve avec trop de pots peu remplis, je les regroupe et invente une recette. Deux fonds de lentilles et un fond de pois chiches, je fais un humus du moment ou une soupe dahl.3 – Dans le salon
Un coup de frais dans le salon pour booster notre moral?

Les conseils d’Eve
– Sans dépenser un sou, remplacez les images dans vos cadres par des photos plus récentes (on ne prend jamais le temps de le faire) et changez-les d’emplacement. Vous pourriez également composer vous-même un large tableau ou un montage, beaucoup plus intéressant de personnaliser sa déco. Autre idée que j’aime, de longues tablettes au-dessus du sofa agrémentées de cadres appuyés directement dessus et d’une ou deux plantes.

– Pour rénover vous-même à peu de frais, un coup de peinture (s’il vous en reste). Sinon, vous faire livrer de la peinture. Benjamin Moore livre à Montréal, par exemple.

4 – La chambre à coucher
C’est bien la pièce dans laquelle on se ressource. Et ce n’est pas parce qu’essentiellement on y dort qu’il faut négliger cet espace – qui selon la disposition du lit, des rideaux, des meubles ou tables à chevet pourra nous inviter à un repos salvateur bien mérité.

Les conseils d’Eve
– Les rideaux sont souvent plus intéressants et donneront plus de hauteur à la fenêtre quand ils sont fixés près du plafond, plutôt que directement sur le cadrage de la fenêtre. Prendre une pôle de 12 pouces plus large que le cadrage permettra aussi de donner le l’air et de l’ampleur.

– Triez vos vêtement et ne gardez pas tout! Pour les modèles que vous ne portez plus depuis des années, mais que vous souhaiteriez conserver absolument, rangez-les dans des bacs (un seul idéalement!). Quand je conçois des rangements intégrés de garde-robe, je prévois un tiroir pour les chaussettes, un pour les sous-vêtements, un pour les soutiens-gorges et maillots de bain et un autre pour les pyjamas ou vêtements de sports. Donc quatre tiroirs.

Pour ces derniers points, il faudra débourser un peu

– Remplacez vos vieux coussins et votre housse par des fibres naturelles. Mon coup de coeur: les mélanges de lin et de coton biologique. De nombreuses compagnies québécoises offrent de magnifiques produits disponibles en ligne. Bigarade en est un exemple.

– L’autre option très pratique dans une chambre est un lit avec des tiroirs. Je préconise les produits québécois comme Jaymar pour les lits, vous pouvez choisir le tissu de recouvrement parmi un très grand choix.

– Un système de tablettes et de tiroirs permet de vous défaire de la commode qui occupe trop de place. Un lit au centre et deux tables de chevet symétriques sont à privilégier. Deux appliques, une au dessus de chaque table de chevet, c’est l’idéal. J’adore aussi les abat-jours de tissu blanc dans les chambres.

 

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Les propriétaires immobiliers vont-ils perdre de l’argent?

Source: https://www.journaldemontreal.com

En temps de crise, la brique et le mortier survivent souvent mieux aux tempêtes économiques que ne le font les valeurs boursières. Mais cela n’empêche pas de craindre une chute des prix de l’immobilier. 

Souvenons-nous ce qui est arrivé en 2008 aux États-Unis. Les prix des maisons avaient baissé d’environ 30 % dans certaines régions. Les villes les plus touchées avaient même dû encaisser une chute de plus de 50 %.

Le Québec et le Canada avaient été moins touchés, mais la croissance des prix avait ralenti.

Un tel scénario de baisse pourrait-il se reproduire ? Et surtout, pourrait-il survenir au Canada ? Certains pensent que oui, d’autres non. Mais cela demeure difficile à prévoir, puisque tout change très rapidement.

Croissance positive sur 30 ans

La crise de 2008 avait eu moins d’impact au Canada qu’elle n’en avait eu aux États-Unis. Selon une étude réalisée par la firme JLR, en 2017, le prix réel des maisons unifamiliales dans la RMR de Montréal s’est accru de 121 % entre 1986 et 2016. Fait à noter : cette augmentation tient compte de l’inflation.

On peut donc dire que sur une période de 30 ans, la maison familiale a été un bon placement, malgré les tempêtes économiques survenues en cours de route.

Pensons à l’inflation des années 1980, puis à la hausse du taux directeur au début des années 1990. Cette mesure gouvernementale, visant à contrer l’inflation, avait refroidi le marché immobilier.

Puis les prix sont repartis à la hausse lors des années 2000. Malgré la bulle techno de 2001, le 11 septembre et la crise de 2008, les prix des maisons dans la RMR de Montréal ont presque doublé (croissance de 95 %) seulement dans la décennie 2000-2010.

Au Québec, immédiatement après le ralentissement de 2008, le prix médian des maisons unifamiliales est passé de 179 000 $ en 2008 à 200 000 $ en 2010, ce qui représente une augmentation de 11,7 %.

Surveillez les aubaines

Au début des années 1990, avec la remontée des taux hypothécaires, certains propriétaires fonciers qui avaient acheté leurs immeubles locatifs sans faire de bons calculs de rentabilité avaient dû remettre leurs clés à la banque. En même temps, plusieurs nouveaux acheteurs avaient alors réalisé de superbes aubaines.

Le même scénario s’est produit en 2008, surtout aux États-Unis, où les contrastes avaient été plus prononcés. Suite à la crise, la valeur des immeubles à logements avait baissé de 7,9 % chez nos voisins du sud.

Mais 10 ans plus tard, en 2018, ces mêmes immeubles avaient connu une hausse de 25 % par rapport à leur valeur d’avant la crise. Ceux qui en avaient alors profité pour investir au rabais ont certainement réalisé de bonnes affaires.

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’économie connaît plusieurs cycles et que c’est un phénomène tout à fait normal. Si vous investissez en immobilier sur le long terme, il n’y a pas de raison de vous inquiéter d’une baisse soudaine de la valeur de votre maison ou de votre immeuble. Vous finirez tôt ou tard par remonter la pente.

CONSEILS

  • Conservez votre calme. Même si la valeur de votre maison ou de votre immeuble venait à baisser, cette baisse demeure virtuellement sur papier tant que vous n’avez pas vendu.
  • La rentabilité d’un investissement en immobilier se concrétise plus facilement sur un horizon de plusieurs années. Gardez une perspective à long terme.
  • Gardez en tête que tout le monde a besoin de se loger. Historiquement, l’immobilier résidentiel subit moins l’effet des crises que les valeurs boursières et les immeubles commerciaux.

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Une solution coûteuse de reporter ses paiements hypothécaires

Source: https://www.journaldemontreal.com

Les grandes banques et Desjardins offrent la possibilité à certains de leurs clients de prendre congé durant six mois de leurs paiements hypothécaires.

Lorsqu’il est question des grandes institutions financières, n’importe quel geste de bonne volonté de leur part paraît suspect. Des commentateurs se fâchent à l’idée que les banques ne donnent pas de congé d’intérêts à leurs clients en difficulté.

Pour un propriétaire qui commence à rembourser une hypothèque amortie sur 25 ans, la moitié de ses mensualités représente de l’intérêt. Penser qu’une banque peut faire un tel cadeau à ses clients chaque mois durant six mois, c’est vivre au pays des licornes, même en pleine crise de la COVID-19.

ÉCOUTEZ l’entrevue de Daniel Germain, sur QUB radio:

Comment fonctionne l’aide en question ?

C’est simple : les paiements reportés, incluant l’intérêt, sont « capitalisés », c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent à l’hypothèque.

Le spécialiste Denis Doucet, porte-parole de Mutli-Prêts, a réalisé pour nous quelques calculs pour nous donner une idée de l’effet des reports de paiements.

Nous avons utilisé comme hypothèse un prêt de 200 000 $ à 3 % amorti sur 25 ans. Dans nos scénarios, le terme de l’hypothèque est de trois ans et la maison a été achetée il y a 24 mois. Les mensualités s’élèvent à 946 $, dont 469 $ en intérêts au 25e remboursement, prévu le 1er avril.

Sauter des paiements

Si le propriétaire de la maison ne saute pas de paiements, le solde de son hypothèque au renouvellement s’élèvera 183 090 $, remboursable sur 22 ans.

Si le client s’entend avec sa banque pour reporter les six prochaines mensualités, cela lui assure des liquidités supplémentaires de plus de 5675 $, une somme qui, en contrepartie, sera ajoutée à sa dette hypothécaire.

Cela comprend 2815 $ en intérêts sur lesquels courront dorénavant de nouveaux intérêts. C’est le bout qui grince.

Avec un taux d’intérêt de 3 %, les nouvelles mensualités, au renouvellement, s’élèveront à 975 $ par mois, plutôt que 946 $.

Quand le propriétaire de la maison aura remboursé entièrement son hypothèque, le fait d’avoir reporté six paiements et d’avoir capitalisé six mois d’intérêt lui aura coûté 2070 $ d’intérêts supplémentaires. Sur 22 ans.

Pas de quoi déchirer sa chemise.

CONSEILS

En capitalisant les intérêts sur les paiements reportés, c’est comme si la banque prêtait les sommes dues au taux de l’hypothèque (autour de 3 %), ce qui est plus avantageux que n’importe quel autre type de crédit sur le marché.
Utilisez la somme dégagée pour payer l’essentiel, c’est le but.
Utilisez-la pour rembourser des créances plus chères, comme le solde de la carte de crédit, si vous avez de la marge de manœuvre.
Au moment du renouvellement de votre hypothèque, rien ne vous empêche de faire un paiement anticipé pour ramener le solde hypothécaire au niveau où il aurait été sans la crise.

 

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Que faire si le vendeur d’une maison a attrapé la COVID-19?

Source: https://www.journaldemontreal.com/

Planifiez-vous vendre ou acheter une propriété dans les prochains jours ? Avec le coronavirus qui sévit, il est probable que vous vous posiez plusieurs questions sur la faisabilité actuelle du projet.

Répondons d’abord à la première question qui vous vient probablement en tête : oui, c’est possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier en temps de crise, comme celle que nous traversons présentement.

Cela dit, ce n’est pas la seule question qu’on m’a posée sur le sujet. Voici les trois qui sont revenues le plus souvent.

Dans la déclaration du vendeur, ce dernier est-il obligé de nous informer de son état de santé ?

La déclaration du vendeur est en quelque sorte le portrait de la propriété. Ce document contient tous les éléments qui pourraient affecter la valeur de l’immeuble. Le vendeur doit y déclarer tout ce qu’il sait sur la propriété ; les rénovations qui ont été effectuées, mais aussi les problèmes rencontrés avec la maison.

Selon l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), l’état de santé du vendeur n’est pas une information qui doit être consignée dans le formulaire de déclarations du vendeur sur l’immeuble. Vous n’êtes donc pas obligé de dire que votre famille a été en quarantaine dans la maison et que vous avez eu la COVID-19. Selon le gouvernement canadien, le coronavirus a une durée de vie de seulement trois heures sur les surfaces sèches, et six jours en milieu aqueux.

Peut-on annuler une offre d’achat parce que l’on a peur de ce qui va arriver avec le coronavirus ?

La promesse d’achat est un contrat signé par les deux parties, qui détaille les conditions de l’achat (prix, délai, inspection, etc.) Selon l’OACIQ, acheteurs et vendeurs sont liés par les termes de la promesse d’achat et se doivent de respecter leurs obligations. Toutefois, si des délais supplémentaires sont requis à cause de l’état de santé du vendeur ou de l’acheteur, une entente peut être prise entre les parties.

À savoir si une maladie à coronavirus pourrait être un motif viable pour annuler une offre d’achat, l’OACIQ suggère de consulter un conseiller juridique.

Comment faire pour gérer les visites ?

Le phénomène de contagion n’est pas à prendre à la légère. La visite virtuelle prend donc tout son sens dans ce contexte. Si vous n’avez jamais « visité » de manière virtuelle une propriété mise en vente, je vous invite à le faire. La perspective obtenue par une caméra moderne et la possibilité de se déplacer dans la propriété comme si on y était donnent le sentiment d’y être réellement. Je prédis que ce mode de visite sera de plus en plus populaire, surtout en ces temps de pandémie.

De plus, avant les visites, le courtier immobilier dispose également du droit de demander aux acheteurs ou aux vendeurs s’ils sont infectés par la COVID-19 ou s’ils ont visité un autre pays dans les 14 derniers jours. Selon l’OACIQ, il n’y a rien dans la loi sur le courtage immobilier ou dans le code déontologique des courtiers qui les empêche de poser une telle question pour protéger l’un ou l’autre des deux parties. Ceci étant dit, chaque personne a un rôle à jouer afin de diminuer les risques de propagation. Il vaut donc mieux prendre le plus de précautions possible et s’attendre à ce que plusieurs visites soient annulées ou reportées à plus tard, ce qui est déjà le cas.

♦ Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

CONSEILS
Il est important de prendre des précautions, mais cela ne veut pas dire pour autant que vous devez annuler vos transactions immobilières.
Dans le cas où un vendeur aurait contracté la COVID-19, le mieux est de s’entendre à l’amiable afin de repousser de quelques semaines la visite, l’inspection ou la vente, le temps que le vendeur puisse guérir.
Lors de vos visites, respectez les règles sanitaires recommandées par les gouvernements provincial et fédéral.

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Les dépenses à prévoir à l’achat d’une propriété

Source: https://www.centris.ca

Vous avez décidé devenir propriétaire? Voyez quels sont les frais à prévoir lors de l’achat d’une propriété.
La mise de fonds
La mise de fonds est obligatoire pour acheter une propriété. Le minimum requis est de 5 %, à condition de payer une assurance prêt hypothécaire afin de protéger votre institution financière. L’idéal serait de disposer d’une mise de fonds de 20 % afin d’être exempté de l’assurance prêt.

L’assurance hypothécaire
Le coût de l’assurance hypothécaire varie en fonction de plusieurs critères, tels que votre situation financière et professionnelle, votre dossier de crédit et votre mise de fonds. Plus la mise de fonds sera élevée, moins l’assurance sera coûteuse. Pour en savoir plus sur l’assurance prêt hypothécaire, visitez le site de la SCHL.

L’inspection
Afin d’éviter les mauvaises surprises, une inspection est fortement recommandée. Un inspecteur en bâtiment saura relever les forces et faiblesses de la propriété et surtout identifier les réparations potentielles et les frais à prévoir.

Le coût d’une inspection est variable, mais prévoyez un minimum de 500 $.

Le notaire
Il est obligatoire de faire affaire avec un notaire lors d’une transaction immobilière. Le notaire vous accompagne dans le processus d’achat et s’assure que vos titres de propriété ne comportent aucune irrégularité.

Le notaire prépare des documents tels que l’acte de vente, l’acte hypothécaire ainsi que l’inscription de la propriété au Registre foncier du Québec.

Le coût est d’environ 1 000 $, mais il peut varier en fonction de la ville et du type de propriété notamment.

Les droits de mutation
Les droits de mutation (parfois appelés « taxe de bienvenue ») sont perçus par la municipalité de votre nouvelle propriété. Ils sont payables à la conclusion de la vente chez le notaire.

Ces droits sont calculés selon différents critères. Utilisez notre calculatrice de simulation pour connaitre le montant des droits de mutation.

Les taxes municipales et scolaires
Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez payer votre part de taxes municipales et scolaires. Les taxes sont calculées en fonction de la municipalité, de la commission scolaire et de la valeur de la propriété.

Le déménagement et les frais connexes

Il est essentiel de prendre en compte les frais de déménagement, que l’on fasse appel à des professionnels ou à ses amis.

Comptez un minimum de 500 $ pour une compagnie de déménagement et environ 250 $ pour une location de camion, voire plus si c’est le 1er juillet!

Enfin, réservez-vous une petite somme supplémentaire pour l’achat de meubles et d’articles de décoration pour embellir votre nouvelle propriété.

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L’achat d’un terrain pour bâtir recèle de nombreux pièges

Source: https://www.journaldemontreal.com/

Qui n’a jamais rêvé d’acheter un terrain et de construire la maison de ses rêves ? Malheureusement, ce scénario idyllique n’est peut-être pas le scénario idéal pour vous.

Pour décrire les trois principaux critères d’achat d’une maison ou d’un terrain, les anglophones utilisent l’expression suivante : « location, location, location ». Autrement dit, acheter un terrain ou une maison revient avant tout à acheter un emplacement. Ce n’est pas pour rien que les terrains en ville coûtent souvent le double ou même le triple de ceux situés en périphérie.

Supposons que vous souhaitez acheter un terrain proche de votre lieu de travail au centre-ville. La tâche risque d’être ardue. Vous risquez de chercher longtemps et de payer le gros prix une fois que vous aurez trouvé l’emplacement qui vous convient. Vous aurez plus de chances en cherchant dans les zones périphériques que sont les banlieues.

Les vérifications qui s’imposent

Vous avez trouvé l’emplacement idéal ? Attention : assurez-vous que le terrain est constructible. L’emplacement est-il contaminé ? S’agit-il d’une zone humide ? La superficie du terrain permet-elle de construire ? Avez-vous accès à une rue (dans certaines municipalités, il n’est permis de construire que si au moins une façade du terrain a accès à un chemin entretenu par la ville) ? Quelles sont les infrastructures ? Devez-vous construire un puits ? Le zonage permet-il la construction résidentielle ? Et si le terrain a déjà abrité une exploitation polluante, on vous demandera une étude environnementale.

Bien entendu, il faut faire ces vérifications avant d’acheter le terrain.

Des économies ?

Selon le site rénoassistance.ca, une autoconstruction peut, dans le meilleur des cas, permettre de réaliser jusqu’à 30 % d’économies par rapport à l’achat d’une maison déjà existante. Or, construire sa propre maison demande une certaine expertise. Sans cette expertise, il faudra déléguer les différents travaux, ce qui fera grimper la facture.

De plus, si vous souhaitez économiser en entreprenant certaines choses vous-même, il faudra y mettre du temps. Et il faudra surtout vous poser la question suivante : combien vaut votre temps ?

Il ne faut pas oublier la question du financement, qui sera différent dans le cas d’une autoconstruction. Une fois que la banque aura accepté vos plans, elle vous accordera une hypothèque à déboursés progressifs, ce qui veut dire que vous obtiendrez votre prêt en plusieurs étapes, selon l’avancement de votre projet. À retenir : il est plus simple de financer une propriété déjà existante.

Avez-vous le temps ?

En plus de vous demander combien vaut votre temps, il faudra vous demander si vous en avez. Construire une maison, ce n’est pas un projet qui se réalise en quelques week-ends. Il y aura plusieurs efforts à faire sur une période de temps relativement courte, soit environ de 3 à 6 mois.

Quoi qu’il en soit, il vaut mieux envisager un projet d’autoconstruction davantage comme un projet personnel, plutôt que comme une possibilité de réaliser des économies.

CONSEILS
Selon diverses sources, le coût du terrain ne devrait pas dépasser 25 % à 30 % de votre projet de construction.
Acheter une maison existante pour y entreprendre des rénovations majeures pourrait être la meilleure des options si vous ne trouvez pas de terrain.
Que vous choisissiez de rénover ou de construire, faire affaire avec un entrepreneur général vous épargnera bien des tracas.

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Cinq conseils pour trouver la bonne maison

Source: https://www.lapresse.ca/

Avec l’arrivée prochaine du printemps, vous allez bientôt vous lancer dans les visites de propriétés en espérant trouver la perle rare. Or, dans un marché hyperactif où les vendeurs semblent avoir le gros bout du bâton, comment doit-on s’y prendre pour se démarquer en vue de conclure la meilleure transaction ? Conseils pour acheteurs sérieux.

Publié le 29 février 2020 à 8h00 Partager
Yvon LapradeYVON LAPRADE
COLLABORATION SPÉCIALE

1 – Soyez stratégiques
Si vous avez des congés en banque, pourquoi ne pas les utiliser pour faire la tournée des propriétés convoitées et, de préférence, le jour, durant la semaine ? « Au printemps, un acheteur a tout avantage à se rendre disponible s’il veut mettre les chances de son côté, soulève Nathalie Bégin, présidente du conseil d’administration de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Dans un marché où tout va très, très vite, il faut savoir se dégager du temps dans son agenda pour se consacrer à l’activité immobilière. » Il faut toutefois être conscient que les courtiers, encouragés par leurs clients-vendeurs, sont de plus en plus nombreux à organiser des visites libres, le samedi ou le dimanche, ce qui a pour conséquence d’augmenter l’achalandage et de stimuler les offres d’achat multiples… Autre aspect à considérer : en visitant le jour, on peut mieux observer la luminosité de la propriété ou, à l’inverse, réaliser qu’il n’y a pas de soleil sur la terrasse, à l’heure de l’apéro…

2 – Souriez, on vous observe
Personne ne vous oblige à avoir le sourire fendu jusqu’aux oreilles lorsque vous êtes en présence du vendeur et de son courtier, mais paraît-il qu’une attitude positive et détendue peut peser dans la balance. « Il peut même arriver que le vendeur accepte l’offre la moins élevée, si sa maison a fait l’objet d’offres multiples, parce qu’il a trouvé les acheteurs particulièrement sympathiques », soumet le courtier immobilier Mathieu Covenay, chez Remax. Suivant son raisonnement, il ne serait pas « payant » de parler fort et de « dénigrer la propriété » en présence du vendeur, encore moins de jouer la carte de l’indifférence en espérant faire baisser le prix de la propriété. « Je ne crois pas à ce type de comportement, surtout pas dans un marché de vendeurs. Il s’agit d’une fausse croyance qui est malheureusement encore véhiculée », précise le courtier, qui joue à fond la carte de la « gentillesse » pour faciliter une transaction. Un exemple ? Au moment de déposer l’offre d’achat, il propose à ses clients d’y joindre leur photo, accompagnée d’une lettre de présentation personnalisée.

3 – Gardez la tête froide
Présumons maintenant que la propriété que vous venez de visiter correspond en tous points à vos attentes. Un véritable coup de cœur. La maison de vos rêves… Prudence ! « Il faut éviter de faire un choix coûteux qu’on pourrait regretter, prévient Nathalie Bégin. D’où l’importance de bien gérer ses émotions et de garder la tête froide. Il faut faire intervenir son côté rationnel si on veut comprendre dans quel contexte on s’apprête à acheter, dans un marché où les multi-offres poussent les prix vers le haut. » Le courtier Richard Beaumier, chez Profusion Immobilier, préconise lui aussi cette approche. « Je dis à mes clients : ”On visite, on minimise les commentaires et on garde une attitude neutre.” » Il constate toutefois que des acheteurs un peu trop émotifs peuvent être tentés d’agir précipitamment, ce qui peut les amener à acheter la mauvaise maison, et pas nécessairement au prix souhaité. « Ce n’est pas rien. On parle ici d’un actif d’une grande valeur qui peut poser problème dans le temps. Je dis à mes clients : ”Quand vous l’aurez trouvée, ne tombez pas dans le piège. Ne renoncez pas à l’inspection du bâtiment !” » Cela vaut également pour les maisons vendues sans garanties légales…

4 – Posez des questions
Avant de faire une offre d’achat, on devine que vous avez réglé le volet financier, que ce soit la mise de fonds nécessaire, le prêt préautorisé et peut-être même le prêt rénovations. Mais pour réussir votre transaction, n’hésitez pas à poser des questions, toutes les questions qui vous passent par la tête… Et pas uniquement à propos de la dimension des pièces et du plaisir que vous procurera la piscine creusée dans la cour. « Il faut avoir toutes les données en mains si on veut avoir le sentiment d’avoir pris la bonne décision », souligne Manouane Verret-Hamelin, courtière immobilière chez Remax. C’est-à-dire ? « Il va de soi qu’il faut connaître le prix des maisons qui se sont vendues dans le voisinage avant d’aller de l’avant avec une offre d’achat cohérente et il est tout aussi important de disposer des statistiques les plus récentes sur les tendances du marché. » Elle fait valoir que, dans certains quartiers, les prix ont explosé de 22 % en une seule année. « L’acheteur doit tenir compte de l’évolution du marché, et il faut qu’il sache pourquoi il doit payer plus cher ou renoncer à la maison. » En d’autres termes, faites une offre d’achat avec laquelle vous allez vous sentir « confortable ».

5 – Un petit dépôt avec ça ?
On l’a vu précédemment : il faut user de stratégies pour conclure une transaction immobilière dans un marché où les offres multiples créent de la surenchère au profit des vendeurs. « Ce phénomène n’est pas unique à la région de Montréal », indique Nathalie Bégin, à la tête d’une agence immobilière, en plus de son rôle de présidente du conseil d’administration de l’APCIQ. « On voit ça maintenant dans la deuxième couronne, sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud, aussi loin que Saint-Jérôme et près de Saint-Jean-sur-Richelieu. » On aura compris qu’il est essentiel de déterminer ses priorités et de fixer le budget d’acquisition avant de plonger… Et que fait-on si le prix correspond à son budget, tout en sachant que d’autres acheteurs sont prêts, eux aussi, à aller de l’avant ? « Une façon de se démarquer est de verser un dépôt au moment où vous soumettez l’offre d’achat, disons 1000 $ ou 2000 $ pour une maison de 200 000 $, propose-t-elle. Ce dépôt sera broché avec la promesse d’achat. Cela peut avoir un impact positif auprès du vendeur, qui peut y voir le sérieux de votre démarche. » Et si votre proposition n’est pas retenue ? « Vous allez récupérer votre dépôt, tout simplement. »

Ça se passe au printemps !
Les mois de mars, avril et mai comptent parmi les trois mois les plus intenses quand vient le moment de conclure une transaction immobilière. Voilà la tendance observée à la lumière des statistiques de l’APCIQ.

Vente de maisons dans la Région métropolitaine de Montréal
2016
Mars : 4888 (ventes)
Avril : 4919
Mai : 4516

2017
Mars : 5318 (ventes)
Avril : 4957
Mai : 5241

2018
Mars : 5631 (ventes)
Avril : 5400
Mai : 5270

2019
Mars : 5660 (ventes)
Avril : 5908
Mai : 5560

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L’exonération du gain en capital sur une résidence principale

Source : https://www.planifiez.org

L’exonération du gain en capital sur une résidence principale

02 janvier 2019

En règle générale, lorsqu’un particulier dispose d’un bien à usage personnel1, le gain en capital sur ce bien est imposable. Cette catégorie de biens inclut tous les biens utilisés par les particuliers à des fins personnelles, comme les effets personnels, les voitures, les bateaux, les meubles et les résidences personnelles. Pour simplifier les choses, les contribuables n’ont pas à déclarer la disposition de biens à usage personnel lorsque le coût et le prix de vente sont inférieurs à 1 000 $. La réalisation d’une perte en capital n’est jamais déductible puisqu’elle est considérée comme une dépense personnelle ou une dépense de subsistance2.

Toutefois, un ménage peut exonérer d’impôt le gain en capital découlant de la disposition de sa résidence principale.

Afin d’être admissible à l’exemption du gain en capital pour résidence principale, la résidence doit se qualifier à ce titre. Les critères à respecter sont bien détaillés dans le Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale publié par l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Parmi les exigences à respecter, le logement doit être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou encore par son enfant. L’expression « normalement habitée » signifie tout simplement que le contribuable a accès à la résidence et qu’il y a habité pendant l’année, même pour une courte période. De plus, la loi ne mentionne pas qu’il faut y recevoir le courrier. Plusieurs biens peuvent ainsi se qualifier à titre de résidence principale :

  • une maison
  • un chalet
  • une unité de copropriété (condominium)
  • un logement dans un immeuble d’habitation
  • un appartement dans un duplex
  • une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante
  • une maison ou condo à l’étranger

Il est donc possible qu’une personne ou une famille possède plus d’une résidence se qualifiant de résidence principale au cours d’une même année. Par contre, seulement une d’entre elles peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale pour chaque année de détention.

La désignation de résidence principale se fait dans les déclarations de revenus de l’année de la disposition en complétant le formulaire T2091(IND) Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) et le formulaire TP-274 Désignation d’un bien comme résidence principale aux fins de l’impôt du Québec. Pour les années d’imposition 2017 et suivantes, le formulaire fédéral doit être rempli en toutes circonstances, même s’il n’en résulte aucun gain imposable. Une production tardive pourrait entraîner une pénalité de 100 $ par mois (sans dépasser 8 000 $).

La partie du gain en capital pour les années où la propriété n’est pas désignée à titre de résidence principale est imposable (à 50 %, comme tous les gains en capital).

Méthode de calcul

La formule pour calculer la portion du gain en capital exonéré est la suivante :

((nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de détention) x gain en capital

En raison du « + 1 » de la formule, un contribuable qui vend sa résidence principale et en achète une autre (ou s’il déménage dans une autre de ses résidences) durant la même année pourra demander l’exonération pour les deux résidences pour cette année-là. Il n’est pas possible de désigner une résidence pour 0 année et bénéficier de l’exonération pour une année de détention.

Prenons l’exemple d’un couple propriétaire de deux résidences admissibles. Ils vendent une première résidence, dont ils ont été propriétaires pendant 10 ans. Ils pourront la désigner comme résidence principale pendant 9 ans et profiter de l’exonération complète du gain. Ils pourront ensuite désigner leur autre résidence comme résidence principale pour une année de plus.

En présence de plus d’une résidence, le choix de la résidence désignée pour l’exemption dépendra du gain en capital annuel moyen durant la période de détention pour chaque propriété. En d’autres mots, on désignera comme résidence principale celle qui a pris le plus de valeur au cours des années. Ce choix doit s’effectuer au moment de la disposition réelle (vente) ou présumée (décès).

Ce texte n’est qu’un bref survol de la règle fiscale visant l’exonération du gain en capital pour résidence principale et ne vise pas à couvrir la multitude de règles plus complexes visant les situations variées dans lesquelles on peut se trouver. Pour cette raison, nous vous invitons à consulter le site de l’ARC et, lorsque la situation l’exige, un expert en fiscalité.

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1La disposition peut être réelle, comme lors d’une vente, ou réputée, comme lors d’un décès ou d’un changement d’usage.

2Seules les pertes en capital réalisées sur des biens meubles déterminés peuvent être déduites. Cette catégorie de biens inclut notamment les œuvres d’art, les bijoux et les objets de collection.

 

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En quoi la démographie influencera-t-elle le marché immobilier?

Quand vient le temps d’émettre des prévisions pour annoncer la manière dont le marché immobilier évoluera, de nombreux facteurs sont pris en compte. L’un d’eux est la démographie.

Mme Joanie Fontaine, économiste principale de JLR, affirme d’ailleurs qu’«à long terme, l’aspect démographique est le principal facteur de détermination de la demande de logements». Pourquoi cela? Parce que la création de ménages fait grimper le besoin de propriétés. Elle rapporte que selon les prévisions de l’Institut de la Statistique du Québec (ISQ), 32 000 nouveaux ménages privés devraient s’ajouter au Québec en 2020. Il s’agit cependant d’un ralentissement de la croissance en comparaison des deux dernières années qui ont enregistré des hausses de 45 000 et 35 000 ménages en 2018 et 2019 respectivement. Toujours selon les données de l’ISQ, 142 876 nouveaux ménages viendront s’ajouter dans le paysage québécois d’ici 2024. Il n’y a pas à dire, de nouvelles habitations seront nécessaires pour loger toutes ces personnes.

La question de l’âge

Selon les chiffres rapportés par Mme Fontaine, une hausse de 35 000 ménages devrait être enregistrée en 2020 chez les 65 ans et plus, alors qu’une baisse de 2000 ménages pourrait s’observer dans la tranche d’âge des 20-29 ans. «Par conséquent, la demande de logements étudiants pourrait décroître alors que la demande de logements avec services (par exemple, un ascenseur) et de copropriétés pourrait être stimulée par le vieillissement de la population», avance-t-elle.

Pour sa part, M. Charles Brant, économiste et directeur du Service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), croit également en un regain de la copropriété. «Les baby-boomers et milléniaux (sic) (génération Y) y voient chacun leur compte à travers la panoplie de segments de prix et d’offres en matière de copropriété», explique-t-il.

Les lieux de prédilection

Certaines régions seront plus populaires que d’autres aux yeux des nouveaux ménages. C’est notamment le cas pour la RMR de Montréal qui devra absorber la venue de 19 000 ménages en 2020 sur les 32 000 qui s’ajouteront dans la province. Fait à noter, les résidents non permanents et les étudiants étrangers pourraient eux aussi peser dans la balance et faire croître la demande de logements, surtout locatifs, au cours de la prochaine année. «La demande de la part de cette population peut varier rapidement ce qui peut faire fluctuer les taux d’inoccupation», souligne Mme Fontaine.

Si l’on regarde dans les autres régions de la province, il semblerait que le nombre de ménages restera assez stable pour la prochaine année, notamment au Bas-Saint-Laurent, au Saguenay–Lac-Saint-Jean, de même qu’en Gaspésie–Île-de-la-Madeleine. Les augmentations devraient osciller entre 0,1% et 0,2%. «Sur cinq ans, la faible hausse en Gaspésie se transformera en baisse de 0,3%. La population commencera également à décroître au Bas-Saint-Laurent et au Saguenay–Lac-Saint-Jean dans quelques années si le scénario de référence s’avère exact. Toutefois, le recul débutera plus tard de telle sorte que le nombre de ménages en 2024 demeura tout de même légèrement supérieur à celui de 2019», précise Mme Fontaine.

Du côté de la Côte-Nord, la baisse de la population est déjà entamée. Le nombre de ménages devrait diminuer de 0,3% entre 2019 et 2020 et de 2% d’ici 2024. Quant à la Mauricie et à l’Abitibi-Témiscamingue, la croissance du nombre de ménages sera très modeste. Elle est estimée à moins de 0,5% pour 2020 et entre 1% et 1,4% entre 2019 et 2024.

La démographie influence les prix

«Bref, l’évolution des prix au cours des prochaines années variera grandement selon le contexte démographique propre à chaque région. Malgré les prévisions, les scénarios pourraient changer grandement selon l’évolution des seuils d’immigration. Aussi, particulièrement dans la grande région de Montréal, la demande de logements pourrait être plus élevée si le nombre de résidents non permanents et d’étudiants étrangers continue de grimper», mentionne Mme Fontaine pour conclure.

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