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Un lecteur demande : je veux vendre ma maison, mais je pense qu’elle a besoin de quelques rénovations. Est-ce que je devrais rénover avant de mettre ma maison sur le marché ?

Notre lecteur part du principe qu’une maison ayant besoin de quelques rénovations se vend moins facilement. Mais est-ce réellement le cas ? En fait, cela dépend des conditions du marché.

Lorsque les maisons prennent du temps à se vendre et qu’il y a beaucoup de vendeurs, mais peu d’acheteurs, cela peut valoir la peine de rénover.

Marché de vendeurs

À l’inverse, lorsque les maisons se vendent rapidement et que les acheteurs se livrent une guerre d’enchères pour mettre la main sur les rares propriétés sur le marché, rénover devient peut-être superflu.

Prenons l’exemple actuel des copropriétés de la Rive-Nord (région de Montréal).

Selon les statistiques de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, le délai de vente moyen est passé de 81 jours en février 2020 à seulement 30 jours en février 2021. De plus, pendant la même période, le nombre d’inscriptions en vigueur est passé de 844 à 366. Enfin, le prix médian de vente a grimpé de 199 900 dollars à 250 000 dollars.

Dans ces conditions, si vous êtes vendeur, il ne sert à rien de vous casser la tête : il vaut mieux mettre en vente votre propriété telle qu’elle est, puisque de toute façon, elle risque de se vendre rapidement et à un bon prix.

À l’heure actuelle, dans la foulée de la pandémie de COVID-19, beaucoup de vendeurs hésitent à vendre leur maison, mais la demande ne dérougit pas.

L’offre étant réduite, les vendeurs tiennent le gros bout du bâton et disposent de conditions favorables pour mettre en vente leurs propriétés. Mais ce n’est pas automatiquement le cas dans toutes les régions.

Marché d’acheteurs

Si vous souhaitez vendre dans un marché où les conditions sont plus difficiles, rénover peut devenir une solution pour vendre plus facilement.

Mais attention : il faut bien cibler vos rénovations.

D’abord, entreprenez celles qui sont essentielles, par exemple la réfection d’une toiture qui a atteint la fin de sa vie. Ensuite, vous pouvez regarder du côté des travaux qui donneront de la valeur à votre propriété, comme la rénovation de votre cuisine et de vos salles de bain.

Évitez les rénovations qui ne donnent pas de valeur à votre maison. Généralement, les travaux d’extérieur, comme la réfection de votre entrée en asphalte ou les travaux de terrassement, ne donnent pas le meilleur rendement.

L’idéal, c’est de prévoir une stratégie de rénovation sur plusieurs années, puisque vous aurez moins de défis et de travail avant de revendre votre maison. Le moment venu, votre maison se démarquera des autres qui n’auront pas été aussi bien entretenues.

CONSEILS

• Dans un marché où il est facile de vendre, la meilleure solution est souvent de ne pas se casser la tête et de vendre tel quel.
• Consultez un courtier immobilier ou encore un évaluateur. Ces derniers pourront vous aider à comparer la valeur de votre maison, avec ou sans rénovations.
• Si vous choisissez de rénover, mais que votre maison est parmi les plus dispendieuses de votre quartier, ce sera plus difficile d’augmenter son prix. La valeur d’une maison est souvent nivelée par la valeur moyenne des autres maisons qui l’entourent.

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

Article original

(Ottawa) La Banque du Canada a laissé son taux d’intérêt directeur inchangé, mercredi, et a indiqué qu’elle tablait désormais sur une croissance de l’économie pour les trois premiers mois de l’année, alors qu’elle projetait, il n’y a que quelques semaines, que l’économie se contracterait au premier trimestre.

JORDAN PRESS
LA PRESSE CANADIENNE

La banque centrale avait prévenu en janvier que les confinements et le resserrement des restrictions sanitaires dans une grande partie du pays forceraient le produit intérieur brut réel à diminuer dans les premiers mois de 2021.

Statistique Canada a cependant révélé dans les semaines suivantes que l’économie avait été plus vigoureuse que prévu à la fin de l’année dernière et a livré une estimation préliminaire pour le mois de janvier qui laisse entrevoir un léger gain malgré les restrictions strictes mises en place.

Les responsables de la banque ont souligné que la résilience de l’économie s’expliquait par les façons dont les consommateurs et les entreprises se sont adaptés à la plus récente ronde de confinements et de restrictions.

En outre, la Banque du Canada a évoqué l’activité « beaucoup plus vigoureuse » que prévu du marché du logement, dont la croissance inattendue a contribué à la croissance du produit intérieur brut pendant les trois premiers mois de l’année.

Mais la banque centrale a aussi lancé un avertissement au sujet de l’incertitude considérable entourant l’évolution de la pandémie, qui complique les perspectives économiques à plus long terme. Elle se demande notamment combien de temps il faudra avant que le marché du travail ne récupère complètement toutes les pertes historiques enregistrées l’an dernier.

La déclaration évoque aussi les nouveaux variants du coronavirus, plus contagieux, et les considère comme le plus grand risque à la baisse pour la reprise, puisque les éclosions et les restrictions plus localisées pourraient « limiter la croissance et la rendre plus variable ».

La Banque du Canada a indiqué que le taux cible du financement à un jour resterait à sa valeur plancher de 0,25 % jusqu’à ce que les capacités excédentaires dans l’économie se résorbent, de sorte que la cible d’inflation de 2 % soit atteinte de manière durable — ce qui ne devrait pas se produire avant 2023, selon elle.

Des experts s’attendent pour leur part à ce que cela puisse se produire vers la fin de l’année prochaine.

S’assurer que tout le monde profite de la reprise

L’économiste Josh Nye, de la Banque Royale, a estimé que l’importance accordée par la banque centrale à l’impact disproportionné des pertes d’emplois sur les travailleurs à faibles salaires, les jeunes et les femmes pourrait également faire en sorte que les taux restent bas plus longtemps.

« Ils veulent s’assurer que l’impact inégal de la pandémie soit renversé et que les personnes qui ont été le plus touchées soient, en fin de compte, en mesure de partager la croissance économique et les gains d’emplois que nous attendons avec la réouverture de l’économie », a-t-il affirmé lors d’une entrevue.

« La discussion sur le marché du travail est un élément de conciliation qu’ils utilisent ici pour contrebalancer une partie de l’optimisme quant à la vigueur des récents chiffres sur le PIB. »

La banque centrale a indiqué qu’elle avait l’intention de poursuivre son programme d’assouplissement quantitatif, qui est une façon pour elle d’injecter de l’argent dans l’économie.

Le taux directeur est à 0,25 % depuis un an. La banque centrale l’a abaissé à trois reprises en mars dernier, alors que l’économie entrait dans une crise historique, en le portant à ce qu’elle considère être sa valeur plancher — signalant qu’elle ne le réduirait pas davantage.

Cette décision s’inscrivait dans le cadre des efforts de la banque pour maintenir la circulation du crédit et alléger les coûts des ménages en faisant baisser les taux appliqués aux prêts hypothécaires et aux prêts personnels.

Même si l’aide gouvernementale a, dans l’ensemble, plus que contrebalancé les pertes de salaire, certains ménages ressentent toujours une pression financière, en particulier dans l’Ouest, selon FP Canada, une association de planificateurs financiers.

Shannon Lee Simmons, fondatrice de la société de planification financière The New School of Finance, a indiqué que les préoccupations financières persistantes pourraient être dues au fait que la pandémie a encore plus fragilisé les ménages qui n’étaient pas prêts à l’adversité.

« C’est là que nous voyons vraiment cette dichotomie entre les personnes qui se rétablissent maintenant, même si elles ont été touchées, et les personnes qui ont un genre de gueule de bois financière », a-t-elle observé.

Elle a ajouté que l’incertitude persistante compliquait la planification de certains ménages au-delà des prochaines semaines, ce qui pourrait prolonger leur reprise financière.

Dans un rapport publié mercredi, le Conference Board du Canada a prédit un fort rebond des économies provinciales cette année, alors que les efforts de vaccination finiront par permettre d’assouplir les restrictions sur l’activité économique et les voyages. Une demande refoulée et les économies considérables réalisées par des millions de Canadiens qui ont réussi à conserver leur emploi contribueront à la reprise, selon le rapport.

« Nous pensons que les consommateurs mèneront la reprise au cours du second semestre 2021, à mesure que les cas de COVID-19 se dissiperont et que les perspectives économiques et la confiance des consommateurs s’amélioreront », a affirmé dans un communiqué l’économiste en chef du groupe de recherche, Pedro Antunes.

La Banque du Canada doit dévoiler à la fin du mois prochain une mise à jour de ses prévisions économiques dans le cadre de la publication trimestrielle de son Rapport sur la politique monétaire.

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Une lectrice souhaite savoir si elle devrait se servir dès maintenant de son REER pour acheter une première maison, ou si elle devrait attendre d’y avoir cotisé un peu plus.

Elle envisage d’utiliser le régime d’acces-sion à la propriété, qui permet, pour une seule personne, de décaisser jusqu’à 35 000 $ d’un régime enregistré d’épargne retraite (REER) pour l’achat d’une première maison.

Elle et son conjoint souhaitent faire l’acquisition d’une propriété dont la valeur se situe autour de 350 000 $. Jusqu’à maintenant, notre lectrice a accumulé la somme de 20 000 $ dans ses REER. Son conjoint n’a quant à lui pas encore accumulé d’épargne.

Option 1 : Acheter maintenant avec 5 %

Si les deux acheteurs choisissent d’utiliser le RAP (Régime d’accession à la propriété) dès maintenant, ils pourront retirer l’intégralité de leur REER, à condition de le rembourser dans les 15 années qui vont suivre. Cela leur permettrait de verser la mise de fonds minimale requise de 5 % du prix d’achat, soit 17 500 $, puis d’utiliser le reste pour payer certains frais d’achat tels que les honoraires du notaire.

Toutefois, en ne versant que 5 %, ils devront payer l’assurance prêt hypothécaire, soit une somme additionnelle de 13 300 $ qui sera amortie sur leur prêt hypothécaire. À cela s’ajoute le montant de la TVQ appliqué sur la prime d’assurance, soit 1326 $ (9 975 % de 13 300 $), montant dont ils devront s’acquitter entièrement chez le notaire.

Option 2 : Retarder l’achat de 5 ans pour acheter avec 20 %

En retardant l’achat de leur maison pour accumuler leur mise de fonds de 20 %, le couple pourrait éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire.

Puisqu’il est possible, dans le cas du RAP, de combiner les REER de chacun des acheteurs pour la mise de fonds, ils pourront retirer la somme de 70 000 $ (2 x 35 000 $) lorsqu’ils auront cumulé suffisamment d’épargne. Pour atteindre les 70 000 $, ils doivent économiser 685 $ par mois pendant 5 ans en espérant un rendement de 4 % par année.

Or, l’ennui, c’est qu’il n’y a pas que leur épargne qui est susceptible de s’accroître dans les 5 prochaines années ; les maisons risquent également de gagner en valeur.

Supposons que les prix des maisons augmentent de 3 % par année. Dans 5 ans, la même maison de 350 000 $ vaudra 405 745 $. La mise de fonds de 20 % pour la même maison ne sera plus de 70 000 $, mais de 81 150 $. Pour obtenir une telle somme avec le même rendement annuel de 4 %, ce n’est pas 685 $ par mois que le couple devra épargner, mais plutôt 840 $.

L’option la plus avantageuse

Si le couple souhaite devenir propriétaire et qu’il dispose des 5 % nécessaires, je recommande de ne pas attendre et d’acheter dès maintenant.

Premièrement, ils n’auront pas besoin d’attendre et de fournir l’effort financier considérable pour accumuler la mise de fonds de 20 %.

Deuxièmement, comme les taux d’intérêt sont très bas, les conditions pour souscrire à une hypothèque sont actuellement favorables.

Enfin, si le prix des maisons augmente à un rythme de 3 % par année, la valeur nette du couple risque de s’accroître plus rapidement en achetant maintenant.

Notez qu’entre les mois de novembre 2019 et novembre 2020, le prix médian des maisons unifamiliales au Québec s’est accru de 23 % !

L’augmentation varie d’une région et d’une année à l’autre.

Reprenons les exemples cités dans cet article : dans 5 ans, le couple pourrait avoir accumulé 50 000 $ de REER. Mais s’ils optent plutôt pour l’achat immédiat de leur maison, cette dernière pourrait gagner 55 745 $ en valeur, sans parler de du capital accumulé, soit environ 58 000 $.

Bref, en choisissant d’acheter une maison tout de suite, la valeur du couple aura grimpé de 113 745 $ dans 5 ans, contre environ 50 000 $ s’ils priorisent leur REER.

CONSEILS

• En plus de la mise de fonds, il faut budgéter un montant pour les frais d’achat, tels que les honoraires du notaire, les droits de mutation, etc. Prévoyez environ l’équivalent de 3 % du coût d’achat de votre maison.
• Lorsque vous considérez l’achat d’une maison, n’oubliez pas de calculer— le gain en qualité de vie dans l’équation.
• Un planificateur financier et un fiscaliste— peuvent vous aider à prendre de bonnes décisions.

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