La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rétablit les pratiques de souscription de l’été dernier pour l’assurance prêt hypothécaire parce que certains changements qu’elle a apportés n’étaient pas efficaces et lui ont fait perdre des parts de marché.

L’agence fédérale du logement indique qu’à partir de lundi, elle est revenue à considérer un rapport d’amortissement brut de la dette maximal de 39 % et un rapport d’amortissement total de la dette maximal de 44 % pour les emprunteurs qui ont de solides antécédents de gestion de leurs obligations de paiement.

Le rapport d’amortissement brut de la dette fait référence au montant maximal du revenu annuel brut qui peut être utilisé pour les dépenses liées à la résidence comme les hypothèques, le chauffage ou les frais de copropriété, tandis que le rapport d’amortissement total de la dette est calculé lorsque ces dépenses sont combinées aux paiements mensuels de la dette due sur des éléments comme les cartes de crédit et la location de voitures.

L’agence indique qu’elle demandera également désormais à au moins un emprunteur ou un garant cherchant une assurance d’avoir une cote de crédit supérieure ou égale à 600.

En juillet dernier, la SCHL exigeait une cote de crédit minimale d’au moins 680 et limitait les rapports d’amortissement de la dette brute et totale à 35 et 42 % respectivement, ce qui, selon elle, réduirait le pouvoir d’achat jusqu’à 11 %.

Ces mesures visaient à protéger les acheteurs de maison, à réduire les risques pour le gouvernement et les contribuables et à soutenir la stabilité des marchés de l’immobilier tout en réduisant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix pendant la pandémie de COVID-19.

Cependant, la SCHL affirme maintenant que les changements n’ont pas été aussi efficaces qu’elle l’avait prévu et qu’elle a connu une baisse de part de marché, l’incitant à revenir aux critères d’avant la pandémie.

 

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BULLETIN LES AFFAIRES – JLR. Le marché de l’immobilier résidentiel du Québec a enregistré un autre mois de hausse des prix en mai étant donné que les conditions de marché demeurent serrées.

 

Tendances provinciales — mai 2021

Lors des douze derniers mois, les ventes sont restées élevées grâce à un fort rebond de la demande depuis le début de la pandémie, surtout pour le marché de l’unifamiliale. Toutefois, le rythme pourrait ralentir au cours des prochains mois en raison du resserrement des règles hypothécaires, d’une offre réduite et d’une limite dans les capacités financières des ménages.

Les statistiques de ventes pour mai 2021 ne peuvent pas être comparées à mai 2020, car l’an dernier les transactions avaient considérablement chuté suite aux mesures de confinement. Ainsi, l’analyse des variations du nombre de ventes sur une période de douze mois est préférable. Les variations du prix médian entre mai 2021 et mai 2020 restent, quant à elles, une référence valable puisque les prix n’ont pas connu une baisse comme le nombre de transactions.

 

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, 112 376 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province lors des douze derniers mois, soit une hausse de 30 % par rapport à la même période l’année précédente. Au cours de cette période, les maisons unifamiliales ont été particulièrement populaires. Cependant, la demande pour ce type d’habitation pourrait se déplacer vers des unités moins coûteuses dans les mois à venir, comme les copropriétés, étant donné les prix élevés dans ce marché. Aussi, les ventes d’unifamiliales seront limitées par la faible offre sur le marché.

De juin 2020 à mai 2021, le prix médian des unifamiliales a atteint 289 000 $, soit une augmentation de 11 %. Pour mai 2021, le prix médian a crû de 20% rapport à mai 2020. L’offre et la demande actuelles restent tendues, ce qui permet de maintenir l’accélération des prix. Malgré cette hausse importante des prix, les maisons unifamiliales au Québec continuent d’être beaucoup plus abordables que celles des grandes villes ontariennes comme Toronto ou Ottawa.

 

 

 

 

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 46 872 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, ce qui représente une augmentation de 24%. Bien que ce marché n’ait pas été aussi vigoureux que celui des unifamiliales pendant la pandémie, il est resté dynamique. Les ventes ont ralenti en mai de l’année dernière, mais ont repris depuis, dépassant le nombre de transactions enregistré avant la pandémie. Les bas taux d’intérêt, la forte épargne et les coûts plus faibles des copropriétés ont permis à la demande de croître, ce qui, combiné à une offre plus importante que pour les maisons s’est soldé par une hausse des transactions.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 286 993 $ au cours des douze derniers mois, soit 9 % de plus qu’à la même période l’année précédente. Pour mai 2021 comparativement à mai 2020, le gain s’est fixé à 24%. Cette hausse est supérieure à celle enregistrée sur le marché des unifamiliales (20%) et des 2-5 logements (14%).

 

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En mai 2021, l’indice AP de la province s’est élevé à 88,2, un recul de 16,9 % comparativement au même mois en 2020. C’est le dixième mois de suite que l’indice AP affiche une baisse ce qui implique une détérioration de l’accessibilité à la propriété. Cette diminution ne cesse de s’accentuer et, ce mois-ci, ce recul est le plus fort observé depuis 5 ans. Les bas taux d’intérêt ne compensent pas la baisse du salaire hebdomadaire médian et l’augmentation des prix des unifamiliales. La diminution du salaire peut s’expliquer par le fait qu’un plus grand nombre de travailleurs à faibles revenus étaient au chômage en mai 2020 par rapport à mai 2021, en raison de la nature de la récession. Ainsi, le recul du salaire médian n’indique pas nécessairement une détérioration de la situation des salariés. Par conséquent, la réduction de l’accessibilité à la propriété telle que mesurée ici, quoique présente, peut sembler pire que l’état actuel des choses. Malgré l’inflation élevée, la Banque du Canada a réaffirmé que le taux directeur resterait inchangé au moins jusqu’au second semestre de 2022. Cependant, la hausse des prix pourrait continuer à nuire à l’indice AP et les taux hypothécaires fixes risquent de remonter avant les ajustements du taux directeur.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

 

Tendances par ville

Sur une période de douze mois, toutes les villes affichent une croissance des prix médians. À Montréal, le prix médian continue sa montée (+16%) durant cette période grâce notamment au faible inventaire. Pour mai seulement, les prix des maisons unifamiliales ont aussi augmenté dans l’ensemble des municipalités par rapport à l’année dernière, mais ce sont Saint-Jérôme (37%), Châteauguay (35%), Mirabel (34%) et Laval (34%) qui connaissent les plus fortes croissances.

Les ventes au cours des douze derniers mois ont augmenté dans toutes les villes. Lévis (43%), Shawinigan (40%) et Saguenay (33%) ont enregistré des hausses considérables.

En ce qui concerne les copropriétés, toutes les villes affichent une croissance des prix médians lors des douze derniers mois, à l’exception du Québec (-2%). Les prix ont reculé durant les dernières années dans cette ville, mais ceux-ci semblent néanmoins vouloir remonter un peu depuis quelques mois grâce à une demande robuste. Au cours de cette période, les municipalités de Brossard (+23%) et de Gatineau (+19%) ont enregistré les plus fortes croissances de prix des copropriétés, ce qui témoigne de l’intérêt grandissant pour la banlieue, que ce soit celle de Montréal ou d’Ottawa.

En ce qui concerne les ventes de copropriétés au cours des douze derniers mois, toutes les villes ont connu une augmentation. Québec (+40%), Longueuil (+36%) et Gatineau (+35%) ont enregistré les plus fortes hausses des ventes au cours de cette période.

 

Source

Source: www.lapresse.ca

L’engouement des citadins pour l’acquisition de terrains, surtout ceux au bord de l’eau, ou de vastes terres en prévision d’une certaine autosuffisance, croît considérablement depuis un an. Avant d’investir, cinq points doivent impérativement être vérifiés afin de s’assurer que le projet est réaliste.

L’emplacement, la superficie, la topographie

L’emplacement et le voisinage sont des facteurs très importants. « Si on souhaite construire une maison d’environ 500 000 $, il vaut mieux que les résidences avoisinantes aient la même valeur. Ensuite, il faut s’assurer que la superficie du terrain, la façon dont il est fait et la topographie du sol correspondent à notre projet. Par exemple, pour une maison passive qui est de plus en plus populaire, on doit prendre en considération l’orientation du terrain par rapport à l’ensoleillement et où les ouvertures devraient être placées », explique Mikael Lacroix, courtier immobilier de l’équipe Lacroix – groupe Sutton immobilier Estrie et Barnes International. Le prix du terrain dépend quant à lui d’une analyse comparative du marché, à l’instar de celui d’une propriété.

Le zonage et la réglementation

Autre étape fondamentale : vérifier que le projet qu’on veut faire est conforme à la réglementation en vigueur de la municipalité. Bigénération, fermette, nombre d’étages, style architectural ou encore superficie de l’habitation comptent parmi les nombreux critères que la mairie prend en considération. « Les maisons conteneurs sont très à la mode en ce moment, mais il n’y a pas beaucoup de municipalités qui les acceptent. C’est la même chose pour les mini-maisons. C’est aussi très important de faire faire un certificat de localisation pour vérifier précisément où sont les bornes et l’emplacement où on peut construire », note Lydia-Pier Gauthier, courtière immobilière de l’équipe Gauthier-Vaillancourt – Royal LePage Humania. On s’assure en même temps qu’il n’y a pas de zone inondable ou humide répertoriée en consultant le site de Canards Illimités Canada.

> Consultez le site web de Canards Illimités Canada

Les services municipaux et la nature du terrain

Certains terrains sont desservis par les services municipaux (aqueduc et égouts), d’autres non. Dans ce cas-là, il faut tenir compte des coûts supplémentaires que ces branchements stratégiques impliquent. « Je recommande aussi d’effectuer un test de percolation [test de sol] pour voir si c’est possible de mettre des installations septiques sur le terrain et quel sera le système parce qu’en fonction de la perméabilité du sol, le prix de l’installation peut être très différent. On peut aussi s’informer auprès des voisins, voir un puisatier », conseille M. Lacroix, qui suggère également de vérifier s’il y a des caps de roche sur le terrain, et là encore de parler avec les voisins à ce sujet. « Ça coûte extrêmement cher de dynamiter. » La création d’un puits artésien varie généralement entre 12 000 $ et 15 000 $, les installations septiques, entre 15 000 et 35 000 $, donc en moyenne 50 000 $ en plus du prix du terrain.

Les raccordements électriques et téléphoniques

Il faut également s’assurer que le terrain soit relié à l’électricité. Sinon, Hydro-Québec pourra faire une soumission. « Les 100 premiers mètres sont gratuits et après, le prix tourne autour de 83 $ du mètre, ce qui peut faire rapidement grimper la facture puisqu’on atteint déjà 8300 $ pour 100 m supplémentaires, en plus d’éventuels frais de déboisement », précise Mikael Lacroix. On vérifie également s’il y a un réseau de téléphonie. « Le voisinage est souvent bien placé pour répondre à plusieurs questions, y compris celle concernant le réseau internet », indique Lydia-Pier Gauthier.

Les servitudes éventuelles

Le terrain qui nous appartient peut être soumis à des servitudes dont il faut tenir compte. Par exemple, si des équipements d’Hydro-Québec s’y trouvent, on ne peut rien construire à proximité. La courtière chez Royal LePage Humania signale que s’il y a un droit de passage, il ne peut pas être obstrué. « Aucun horaire ne peut être imposé à la personne qui a un droit perpétuel à ce niveau-là. C’est souvent le cas quand il y a des maisons en second rang dont les propriétaires bénéficient d’un accès à l’eau. Autre point important, la prescription acquisitive : quand une personne autre que le propriétaire utilise une partie ou la totalité du terrain pendant 10 ans et plus et que le propriétaire n’utilise pas cette partie, l’utilisateur est en droit de demander d’acquérir le terrain. » Par ailleurs, on doit vérifier si le déneigement de la rue est pris en charge par la Ville, de même que le ramassage des poubelles. « Dans certains coins, les camions à ordures vont passer en été, mais l’hiver, ils ne s’y rendent pas. Les gens doivent donc aller déposer leurs déchets au bout du chemin », affirme M. Lacroix.

Conseils d’acheteur

Stéphane Cléroux vit à Montréal et a acheté un terrain de 4,5 acres en Estrie en septembre dernier, en vue d’y prendre sa retraite dans quelques années. « On cherchait depuis plusieurs mois, j’avais un peu d’expérience sur d’autres approches. Le vendeur avait un courtier immobilier [Mikael Lacroix], mais ce que j’ai trouvé vraiment le fun, c’est qu’il ne s’occupait pas que de son client, il s’occupait aussi de moi en offrant un service impartial pour satisfaire tout le monde. Il avait déjà mis des clauses dans l’offre d’achat comme la vérification du sol, la capacité d’utiliser le terrain aux fins qu’on recherchait, la proximité des services publics, ce qui, en tant qu’acheteur, me protégeait. Ça m’a donné un bon coup de main parce qu’après ça, il s’agissait de suivre les étapes et les conditions mises dans l’offre d’achat pour m’assurer que je faisais une bonne acquisition. J’avais eu une expérience passée plus difficile et là, ça évitait de mauvaises surprises », raconte M. Cléroux, qui recommande fortement de faire appel à un courtier immobilier habitué à faire des transactions de terrains, parce qu’il saura exactement quelles conditions ajouter à la promesse d’achat ou quelles vérifications faire avant de signer.

« Certains projets ne se réalisent parfois malheureusement pas, car les vérifications n’ont pas été faites adéquatement ou que les coûts supplémentaires n’ont pas été prévus. Aussi, j’étais pressé de construire au début, mais je me rends compte que c’est mieux de ne pas faire les choses dans la précipitation », recommande M. Cléroux.

Il est intéressant de savoir que même si le vendeur veut vendre directement, en tant qu’acheteur, on peut se faire épauler par un courtier immobilier. « On appelle ça un contrat de courtage achat que l’on signe avec le client et on s’entend généralement bien avec le vendeur pour diviser la commission en deux. Dans ce cas-là, on s’occupe de tout », dit la courtière de l’équipe Gauthier-Vaillancourt.

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